Ön alım hakkı

Ön alım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının satılması halinde ön alım hakkı kullanılabileceği gibi, payın kısmen satımı halinde de bu hak kullanılabilir.
Yasal ön alım hakkı kişiye değil paya bağlı bir haktır ve alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi iken yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu davayı tüm paydaşların birlikte açma zorunluluğu bulunmamaktadır. Taşınmaza paylı mülkiyet ile malik olan paydaşlardan biri alıcıya karşı önalım davası açabilir. Bununla birlikte birden çok ön alım hakkı sahibi paydaş da birlikte dava açarak haklarını kullanabilirler. Bu durumda paylaşmanın nasıl yapılacağı 24.07.1947 tarihli Resmi Gazete ’de yayınlanan 11.06.1947 tarihli ve 5/8 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile netliğe kavuşmuştur. Buna göre; birden fazla ön alım hakkı sahibinin bu hakkını kullandığı durumda paydaşların pay oranları ne olursa olsun her bir paydaş satılan payın aynı oranında alıcısı durumuna girecektir. Bir başka ifade ile satılan pay, ön alım hakkını kullanan davacı paydaş sayısına bölünerek paylaştırılacaktır. Paydaşların sadece bir kısmı ön alım hakkını kullanır, diğerleri kullanmazsa bu hesaplamada sadece kullananlar dikkate alınacaktır. Şu durumda ön alım davasına, ortaklardan bir kısmının katılmamasının davaya herhangi bir etkisi olmadığı gibi alım konusunda hisse oranının da herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
Ön alım davasının aynı yerde bulunan bir parsel veya tamamı için açılmasında harçlar ve yargılama giderleri bakımından farklılık olacaktır. Ön alım davasında harç ve yargılama giderleri dava konusu taşınmazın satış bedeli üzerinden hesaplanacağı için taşınmaz değeri ne kadar yüksek olursa masraflar da o oranda artacaktır. Bununla birlikte ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği için, satılan taşınmazların tamamı bakımından ön alım hakkı kullanılmak isteniyorsa hak düşürücü süre dikkate alınmalıdır.
Davanın sonuçlanma süresi ise somut olayın özelliklerine, taraflarının taleplerine, davaya bakan mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişmekte olup Ulusal Yargı Ağı sistemine göre davanın ortalama 449 günde sonuçlanması öngörülmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.