İzale-i şuyu davası ne anlama gelir?
İzale-i şuyu davası, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır. Günümüzde bu dava daha çok
"ortaklığın giderilmesi davası" olarak adlandırılır.
Miras kalan ev, arsa veya tarla gibi taşınmazlarda ortaklar anlaşamıyorsa, paydaşlardan herhangi biri mahkemeye başvurarak ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.
Hangi durumlarda izale-i şuyu davası açılır?
En sık karşılaşılan örnekler şunlardır:
- Miras kalan taşınmazların paylaşılamaması
- Hisseli arsa veya tarlada ortakların anlaşamaması
- Bir ortağın hissesini satmak istemesi
- Ortak kullanım konusunda sürekli anlaşmazlık yaşanması
- Taşınmazın tek kişi tarafından kullanılması nedeniyle diğer hissedarların hak kaybına uğraması
Paydaşlardan yalnızca birinin talepte bulunması bile davanın açılması için yeterlidir.
Dava sonunda neler olabilir?
Mahkeme, taşınmazın durumuna göre iki farklı karar verebilir.
| Karar Türü | Açıklama |
|---|
| Aynen taksim | Taşınmaz bölünebiliyorsa hissedarlara ayrı ayrı paylaştırılır. |
| Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi | Bölünmesi mümkün değilse taşınmaz açık artırma ile satılır ve satış bedeli hisseler oranında dağıtılır. |
Türkiye'de konut ve küçük parsellerde çoğunlukla
satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı verilmektedir.
Aynen taksim mi, satış mı?
| Karşılaştırma | Aynen Taksim | Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi |
|---|
| Taşınmaz bölünür mü? | Evet | Hayır |
| Taşınmaz satılır mı? | Hayır | Evet |
| Hissedar mülkiyeti devam eder mi? | Bireysel mülkiyete dönüşür | Ortaklık tamamen sona erer |
| Daha çok hangi taşınmazlarda uygulanır? | Büyük tarla ve uygun arsalar | Ev, daire ve bölünemeyen taşınmazlar |
| Mahkemenin değerlendirmesi | Bölünebilirlik esas alınır | Bölünemeyen taşınmazlarda tercih edilir |
İzale-i şuyu davasını kim açabilir?
Aşağıdaki kişiler dava açma hakkına sahiptir:
- Hisseli tapudaki paydaşlardan herhangi biri
- Mirasçılar
- Taşınmazda pay sahibi olan gerçek veya tüzel kişiler
Diğer hissedarların onayı aranmaz.
Dava ne kadar sürer?
Dosyanın yoğunluğu, bilirkişi incelemesi, keşif yapılması ve itiraz süreçlerine bağlı olarak dava süresi değişebilir.
Ortalama olarak;
| Süreç | Yaklaşık Süre |
|---|
| Dava açılması | Birkaç gün |
| Bilirkişi ve keşif | 2-6 ay |
| Mahkeme kararı | 6-18 ay |
| Satış işlemleri | Karar kesinleştikten sonra başlar |
Süreler mahkemenin iş yüküne göre farklılık gösterebilir.
İzale-i şuyu davasında dikkat edilmesi gerekenler
Dava açmadan önce şu konuların değerlendirilmesi faydalıdır:
- Tapu kayıtlarının güncel olması
- Tüm hissedarların doğru tespit edilmesi
- Taşınmazın imar ve kadastro durumunun incelenmesi
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması
- Satış halinde oluşabilecek maliyetlerin hesaplanması
Özellikle miras kalan taşınmazlarda dava açılmadan önce uzlaşma yolunun denenmesi, zaman ve maliyet açısından avantaj sağlayabilir.
Sık Sorulan Sorular (S.S.S.)
İzale-i şuyu davasını tek hissedar açabilir mi?
Evet. Hissedarların tamamının onayı gerekmez. Pay sahibi olan herhangi bir kişi ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
İzale-i şuyu davasında ev veya arsa satılmak zorunda mıdır?
Hayır. Taşınmaz teknik olarak bölünebiliyorsa mahkeme aynen taksime karar verebilir. Bölünmesi mümkün değilse satış yoluna gidilir.
Açık artırmada hissedarlar da teklif verebilir mi?
Evet. Hissedarlar da açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir.
İzale-i şuyu davası miras kalan taşınmazlarda sık görülür mü?
Evet. Uygulamada en sık miras yoluyla hisseli hale gelen ev, arsa ve tarlalarda açılmaktadır.
Dava açılmadan ortaklar kendi aralarında anlaşabilir mi?
Evet. Ortaklar anlaşarak taşınmazı paylaşabilir, bir hissedar diğerlerinin payını satın alabilir veya birlikte satış yapabilir. Bu durumda dava açılmasına gerek kalmayabilir.
